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Bilancio di quasi trent'anni di piano regolatore. E di una piccola norma dagli effetti enormi: ecco perché in tutta la città i palazzoni sono spuntati come funghi, stravolgendo traffico e vivibilità. La speranza? Il nuovo Pat

Qualche tempo fa, intervenendo alla presentazione di un libro sulle architetture di Palladio, lo storico dell'arte Giuseppe Barbieri commentava, con una battuta amara, che nel Veneto siamo passati dalla civiltà della villa a quella della villetta e del capannone. Anche del condominio, si potrebbe aggiungere, almeno a guardare quanto è successo in molte zone della città negli ultimi trent'anni. Dove ville, villette e piccole abitazioni unifamiliari hanno troppe volte lasciato il posto a condomini e palazzoni, con conseguenze a cascata sull'equilibrio urbanistico, e anche sociale, di molti quartieri. Non è un fatto nuovo, ma operazioni di questo tipo continuano anche oggi, e in tempi di elaborazione del Pat (il nuovo strumento urbanistico che sostituirà il prg) vale la pena di tornare a riflettere su una norma che, in modo spesso silenzioso, ha provocato trasformazioni profonde.

Una sigla, un programma

Alla base di tutto c'è infatti il comma del prg relativo alle cosiddette zone R/C-1. La sigla sta per zone residenziali di completamento, e indica tutte quelle aree in cui è possibile edificare per completare un tessuto urbanistico già esistente. In pratica è una norma che riguarda tutti i quartieri della città (nelle mappe del prg le aree R/C-1sono indicate con un tratteggio ocra, e sono diffuse ovunque, tranne che nel centro storico), e che permette di ristrutturare o allargare edifici presenti in zone già urbanizzate. Il problema sta in quella cifra che completa la sigla: l'1 fa infatti riferimento all'indice di edificabilità, e significa che è possibile costruire un metro quadrato di superficie utile per ogni metro quadrato di terreno a disposizione. Se uno ha un pezzo di terra di 1000 metri quadrati, può costruire 1000 metri quadrati di abitazione. A complicare il tutto, c'è il fatto che la norma sulle R/C-1 non prevede vincoli sulle altezze. O meglio, un vincolo si troverebbe in un'altra norma del prg secondo cui l'altezza di un edificio non può essere maggiore della distanza di questo dagli edifici vicini (se voglio fare un palazzo alto 15 metri, devo avere 15 metri di spazio su ogni lato). Ma questo passaggio è stato spesso interpretato in modo controverso e, per una serie di disposizioni interne degli uffici comunali, è stato più volte disatteso, soprattutto nel decennio che va dalla prima metà degli anni '90 ai primi anni 2000.

Le metamorfosi

Messa così sembrerebbe una fredda questioni di norme e codicilli. Ma i risultati sono terribilmente concreti e sotto gli occhi di tutti. Perché, per ritornare all'esempio del lotto di 1000 metri quadrati, la norma sulle R/C-1 consente di sostituire una casa unifamiliare di 200 metri quadrati, magari con un bel giardino attorno, con un condominio di 1000 metri quadri. Ed è esattamente quello che è successo un po' ovunque. Dall'Anconetta a viale San Lazzaro, passando per viale della Pace, viale D'Alviano, San Paolo. Alcuni casi sono stati clamorosi, e hanno occupato per anni le cronache cittadine. Ma la maggior parte delle trasformazioni sono avvenute in silenzio, unicamente sotto gli sguardi perplessi dei vicini che vedevano nascere l'ennesimo palazzone al posto di una villetta. Gli esempi sono infiniti. A Sant'Andrea ci sono state proteste anche recentemente per la costruzione di un nuovo condominio tra via Fasolo e via Fusinieri. I due palazzoni attorno alla rotatoria della Marosticana li conoscono tutti (con uno dei due che nel prospetto richiama, un po' beffardamente, le forme della vecchia barchessa che c'era prima in quella zona). In viale D'Alviano non è passato molto dall'ultima trasformazione di una villetta con giardino in condominio a tre piani e mezzo per appartamenti di lusso. In viale San Lazzaro, altro caso celebre, la costruzione novecentesca nota come "Castelletto" ha lasciato spazio ad un condominio chiamato ancora oggi così. In viale della Pace, di fronte a villa Tacchi, una villetta liberty è stata sostituita da un moderno complesso residenziale. In via Cappellari, vicino al seminario, vecchie casette ottocentesche sono diventate condomini. Ad Anconetta, in viale Trieste e in via Legione Antonini, alcuni cantieri in zone R/C-1 sono al lavoro anche in questi giorni. E si potrebbe continuare.

Una questione di misura

In molti casi si è cercato solo di costruire il più possibile, ottenendo a volte quello che la professoressa Giovanna Dalla Pozza, presidente di Italia Nostra (associazione che si è battuta a lungo per una modifica della R/C-1) ha definito "effetto Ziggurat", cioè i condomini con una base molto larga e i piani superiori più stretti, per guadagnare cubatura rispettando le distanze. Altre volte ci si è mossi con più misura. In via Leopardi, ad esempio, in zona San Bortolo, un nuovo condominio ha mantenuto le alberature del vecchio giardino, attutendo molto l'impatto della nuova costruzione. In ogni caso, vale la pena sottolinearlo, nella grande maggioranza delle situazioni si tratta di operazioni perfettamente regolari. Perché se non si esagera con le cubature e non si sgarra sulle distanze, si tratta di modifiche assolutamente legittime. Il punto non è la legalità o meno, ma come tutto questo abbia cambiato l'aspetto urbanistico della città.

Viabilità in tilt, verde addio

Le conseguenze sono infatti pesanti, e riguardano in primo luogo gli standard: gli spazi verdi, le strade, i parcheggi. Se in un quartiere le case vengono sostituite da condomini gli effetti sono evidenti. Dove prima vivevano una o due famiglie, adesso ce ne possono stare magari dieci o quindici. E questo vuol dire più bambini che hanno bisogno di scuole e parchi gioco, più auto, più traffico. Se in tanti quartieri oggi trovare un parcheggio è un'impresa, e se le quantità di spazio verde per abitante sono al di sotto degli standard di legge, è anche a causa delle norma sulle R/C-1. "In effetti, quando si parla di area di completamento si suppone che gli standard ci siano già, ma nella realtà il più delle volte non è così", osserva l'ex assessore all'urbanistica Maurizio Franzina. "Si tratta di completamenti fasulli - rincara la dose Fulvio Rebesani, oggi segretario del sindacato degli inquilini Sunia, ma negli anni '90 protagonista di una lunga battaglia proprio sulle R/C-1 -: nel senso che si completa uno spazio fisico, ma manca la parte urbanistica. Se nella realizzazione degli standard ci fosse stato metà dell'impegno che c'è stato nel compiacere la speculazione edilizia, Vicenza sarebbe una città invidiabile".

La perdita della memoria

Poi c'è un problema storico e culturale. "Abbattere questi edifici vuol dire cancellare una pagina dello sviluppo urbanistico di Vicenza tra i primi del Novecento e gli anni '50 - sottolinea Giovanna Dalla Pozza -. Era un periodo in cui c'era una tipologia residenziale ben precisa, garbata, rispettosa dell'ambiente, e rappresentativa di un modello di vita e di un tipo di società, visto che si trattava soprattutto di case della piccola e media borghesia". Le R/C-1, infatti, riguardano in gran parte case e piccole ville di inizio Novecento, molte in stile liberty, moltissime circondate da ampi giardini, che costituivano un elemento minore, ma molto caratteristico, della città. "La presenza dei giardini era il simbolo di un rapporto armonioso con la natura - continua la presidente di Italia Nostra -. Molti di quegli alberi sono oggi imponenti, e hanno un ruolo fondamentale, per abbattere l'inquinamento, i rumori, e per garantire l'equilibrio ambientale di una zona. Se al posto di alberi di alto fusto metto cemento, è un disastro. E purtroppo molti giardini sono già stati persi".

Un rischio sempre attuale

Questo è quello che è accaduto finora. Il punto è che la norma è ancora perfettamente in vigore. E le trasformazioni potrebbero continuare. Tra Araceli e Sant'Andrea, ad esempio, moltissime abitazioni di pregio sopravvivono principalmente perché i proprietari non hanno intenzione di vendere e costruire. Ma potrebbero sparire da un momento all'altro per far posto a qualcosa di più grande e moderno. "Il dramma è che siamo proprio nel momento del passaggio generazionale - aggiunge ancora la Dalla Pozza -. Molti proprietari sono anziani, o sono morti. E bisogna vedere cosa faranno gli eredi".

Politica miope

Finora, la politica ha sempre lasciato la questione in un cassetto. E chi ha provato a intervenire in questo ambito si è sempre scottato. La giunta Quaresimin, con l'assessore Cappellari, ci ha lavorato per mesi, ma alla fine proprio le R/C-1 sono state uno dei motivi della sua caduta. Anche Hullweck, nel corso del suo primo mandato, ha proposto una revisione delle norme, ma non l'ha portata in porto. In parte per le resistenze del comparto edilizio ed immobiliare, che ipotizzava ricorsi e richieste danni se si fossero cambiati diritti acquisiti: era il caso, ad esempio, di chi aveva acquistato terreni edificabili in base alla normativa sull R/C-1 e rischiava di vedersi le regole cambiato in corso d'opera. "Questo era un problema reale - osserva la Dalla Pozza -, ma si poteva stabilire un periodo di transizione, o una data a partire dalla quale certe operazioni non sarebbero più state permesse. Le soluzioni c'erano, è mancata la volontà politica di portarle avanti". E infatti la politica ha fatto la sua bella parte. "Avevo presentato una delibera su questo argomento con dei vincoli per le aree di pregio e indici di edificabilità più bassi - ricorda Maurizio Franzina -. Ma a destra la consideravano troppo restrittiva, a sinistra troppo permissiva, e così è rimasta ferma". Così le trasformazioni sono continuate. Non è difficile capire che in ballo ci sono interessi enormi: dei grandi gruppi immobiliari, certo, ma anche di tanti piccoli proprietari, come potrebbe essere una famiglia che eredita la casa del nonno e che decide di vendere e monetizzare. E che una regolazione così permissiva per le R/C-1 abbia fatto comodo a molti.

Palla al Pat

La palla adesso passa al nuovo Pat. Tra le prime cose fatte dall'assessore Francesca Lazzari al momento del suo insediamento, c'è stato l'aggiornamento del censimento di tutte le aree R/C-1 in cui sono presenti edifici di pregio. È un segnale che l'argomento è una delle sue priorità, e che fa intravedere un cambio di rotta. Sperando che il Pat possa prendere forma in tempi ragionevoli.