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Immobili e nuovi contratti "Rent to Buy": ora affitto, poi compro

Di Redazione VicenzaPiù Lunedi 29 Settembre 2014 alle 09:00 | 0 commenti

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Il decreto cosiddetto "sblocca Italia" ha introdotto nell'ordinamento giuridico italiano una nuova forma contrattuale che consente ai proprietari di immobili di concederli in godimento con previsione di futura vendita, computando al prezzo convenuto un certo numero di canoni. Nonostante il nome con cui sono stati subito battezzati, Rent To Buy, non si tratta di contratti di affitto, già disciplinati con norme dedicate (leggi 392/1978 e 431/1998), ma di contratti del tutto nuovi, per i quali la legge prevede specifiche tutele.

Vediamo, brevemente, grazie a una nota di Aduc, Associazione per i diritti degli utenti e consumatori, i vantaggi specialmente per quanto riguarda la protezione delle parti verso i terzi
Fino alla data di entrata in vigore del decreto, il 13/9/2014, per poter stipulare un contratto simile si doveva ricorrere ai classici contratti di affitto inserendo patti di futura vendita, senza una disciplina di legge specifica a cui fare riferimento.
Oggi, con questa nuova forma contrattuale che prevede la trascrizione nelle conservatorie immobiliari, le parti possono proteggersi fin da subito nei confronti di terzi con la "prenotazione" dell'immobile oggetto della reciproca promessa di vendita/acquisto, come se avessero sottoscritto un preliminare di compravendita. Le protezioni sono infatti quelle previste dal codice civile per i preliminari di compravendita, con la particolarità che gli effetti della trascrizione si mantengono, anziché solo per tre anni, per tutta la durata del contratto (massimo dieci anni), in attesa di quelli, eventuali, del rogito.
Per il proprietario/venditore, diventa possibile mettere "a reddito" l'immobile subito, in prospettiva di una vendita futura. La promessa di vendita decade per legge - e il contratto si risolve - nel caso l'utilizzatore diventi moroso di un certo numero di canoni (decisi contrattualmente), anche non consecutivi.
Per l'utilizzatore/acquirente diventa possibile poter subito godere dell'immobile diluendo nel tempo l'impegno finanziario in vista di un futuro acquisto. L'acquisto inoltre può esser previsto nel contratto come "automatico" (quindi già promesso alla firma) oppure opzionale, come avviene nei contratti di leasing.
A parte alcuni aspetti disciplinati dalla legge, questi contratti sono liberi, affidati alla contrattazione delle parti. Ciò in special modo riguardo al prezzo di vendita dell'immobile, la durata di godimento anteriore alla vendita, l'importo mensile dei canoni e quanti di essi costituiranno l'acconto da scalare dal prezzo di vendita.
Rimangono incerti alcuni punti sui quali il decreto legge non si esprime: quali siano le procedure da seguire nel caso il proprietario voglia forzare il rilascio dell'immobile a seguito di risoluzione del contratto (probabilmente l'azione esecutiva di rilascio) e gli aspetti fiscali che riguardano essenzialmente l'Iva (quando prevista) e l'imposta di registro. Ci auguriamo che intervengano presto chiarimenti dell'Agenzia delle entrate o che le mancanze siano sanate in sede di conversione in legge.

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Giovedi 27 Dicembre 2018 alle 17:38 da Luciano Parolin (Luciano)
In Panettone e ruspe, Comitato Albera al cantiere della Bretella. Rolando: "rispettare il cronoprogramma"
Caro fratuck, conosco molto bene la zona, il percorso della bretella, la situazione dei cittadini, abito in Viale Trento. A partire dal 2003 ho partecipato al Comitato di Maddalene pro bretella, e a riunioni propositive per apportare modifiche al progetto. Numerose mie foto del territorio sono arrivate a Roma, altri miei interventi (non graditi dalla Sx) sono stati pubblicati dal GdV, assieme ad altri come Ciro Asproso, ora favorevole alla bretella. Ho partecipato alla raccolta firme per la chiusura della strada x 5 giorni eseguita dal Sindaco Hullwech per sforamento 180 Micro/g. Pertanto come impegno per la tematica sono apposto con la coscienza. Ora il Progetto è partito, fine! Voglio dire che la nuova Giunta "comunale" non c'entra più. L'opera sarà "malauguratamente" eseguita, ma non con il mio placet. Il Consigliere Comunale dovrebbe capire che la campagna elettorale è finita, con buona pace di tutti. Quello che invece dovrebbe interessare è la proprietà della strada, dall'uscita autostradale Ovest, sino alla Rotatoria dell'Albara, vi sono tre possessori: Autostrade SpA; La Provincia, il Comune. Come la mettiamo per il futuro ? I costi, da 50 sono saliti a 100 milioni di € come dire 20 milioni a KM (!) da non credere. Comunque si farà. Ma nessuno canti Vittoria, anzi meglio non farne un ulteriore fatto "partitico" per questioni elettorali o di seggio. Se mi manda la sua mail, sono disponibile ad inviare i documenti e le foto sopra descritte. Con ossequi, Luciano Parolin [email protected]
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