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Da VicenzaPiù n. 232

Nicola Bernardi nasce a Valdagno 43 anni fa, dopo essere stato a Vicenza, vive a Creazzo e dal 91 fa l’agente immobiliare. E allora?

Beh, nel 92 io con un altro vicentino, Thierry Guiotto, dopo aver lavorato per qualche mese per un’agenzia ne abbiamo aperto una nostra in Viale della Pace che c’è ancora

Va bene, ma cosa c’è di particolare in un’agenzia immobiliare? Semplice, che è allora che nasce Retecasa

Sono circa 150 oggi i nostri affiliati in franchising, di cui 50 nel Veneto, gli altri nel resto d’Italia. Se si guardano i punti vendita, in Italia di gruppi simili a Rete Casa ce ne sono una decina di cui uno raggruppa quattro marchi. E Retecasa, anche se li consideriamo singoli gruppi, è tra le prime7/8 realtà d’Italia nel settore

Rimane in questo settore o fa anche altre cose

Principalmente rimango in questo settore , perché ci credo. In edilizia è cambiato anche il modo di costruire, prima le case erano tutte uguali. Adesso ci sono le case classificate dal punto di vista energetico, per cui arriviamo addirittura ad avere sul mercato le casa cosiddette passive: sono case che, anziché consumare energia, ne producono più di quella che consumano. Oggi occorre un certificato energetico anche per pubblicizzare le vendite degli immobili, se una casa è di classe inferiore alla D non può avere contributi per le fonti rinnovabili, mentre prima tutte le case potevano averlo. Si sta creando sempre più uno spartiacque tra case energeticamente efficienti e non

Questa è una componente importante del mercato

Sì, prima erano tutte uguali per cui si guardavano metri quadrati e zona. Adesso c’è un terzo criterio che è la qualità costruttiva e il rispetto delle normative degli ultimi anni per isolamenti acustici e termici e per i parametri antisismici

Fatto cento il valore di un immobile come va diviso tra valore legato alla zona in cui si trova e valore legato ai fattori energetici

Gli americani dicono che sono quattro i fattori per determinare il valore di un immobile, adesso possiamo dire cinque: le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile come primo fattore , la posizione come secondo e poi ancora … come terzo e quarto. Ora, se vogliamo metterlo, il quinto parametro è la classificazione energetica dell’immobile. E’ uno stimolo al mercato per creare più qualità abitativa

Questo vale per le nuove abitazioni, ma per quelle vecchie?

Quelle vecchie devono essere riqualificate, quindi si apre un mercato potenziale anche in quel settore, però diciamo che quelle vecchie subiscono maggiormente il gap rispetto a quelle nuove mentre prima era solo una questione di vetustà o di materiali più recenti. Tornando all’evoluzione del mercato sono cambiati tre fattori principali negli ultimi cinque sei anni: prima avevamo meno case in vendita, più banche desiderose di erogare finanziamenti e, per un motivo congiunturale e per un motivo di accesso al credito, più acquirenti. Ora questi tre fattori fondamentali del mercato si sono completamente  capovolti . Sostanzialmente, in seguito alla congiuntura economica e alle restrizioni di Basilea 3 le banche sono poco liquide, non vogliono erogare mutui anche perchè  hanno avuto anche molti mutui spazzatura negli anni precedenti:  di fatto erogavano con percentuali che superavano spesso il 100%  del valore dell’immobile e questo, unito al fatto che il valore degli immobili ha subito un’inversione e che la capacità di rimborso dei clienti è diminuita, ha portato una serie di incagli immobiliari. Questo ha fatto sì che oggi le banche vogliano tenere la maggior quantità di liquidità possibile al loro interno. Sccede spesso che un cliente interessato all’acquisto di un immobile vada in banca e che l’impiegato di turno lo sconsigli  o perché non ha il prodotto o perché la sua banca non vuole erogare. Questo comporta spesso una rinuncia all’acquisto da parte del cliente con un ulteriore rallentamento sul mercato

Come se ne esce da questa situazione?

Se il cliente, anzichè andare direttamente in una banca che magari ha degli interessi specifici, parla con un consulente del credito che di banche a disposizione ne ha 10 o 12, quest’ultimo lo guida verso quella banca che realmente ha intenzione di finanziare l’operazione senza entrare sulla convenienza o meno di acquistare casa. Un primo passaggio è affidarsi ad un consulente del credito perché spesso la propria banca è conservativa, spesso e volentieri non fornisce le migliori condizioni  e non dà credito anche se l’eventuale debitore avrebbe i parametri per poter essere affidabile, perché c’è la tendenza a non dare liquidità che non ha e a mantenere i risparmi del compratore in banca.

Quanti comprano casa per averla e quanti per investimento

Certe tipologie sono più da investimento altre meno. In linea di massima abbiamo in questo momento circa un 15% di acquirenti che vanno sull’investimento puro, gli altri sono per necessità. Di questi il 90% compra una  prima casa ma di questo 90 % la metà acquista la prima casa in assoluto, la seconda metà sostituisce la prima casa con una prima casa di livello superiore approfittando magari del fatto che oggi si compra a meno. Se oggi il prezzo è inferiore del 20% rispetto al periodo pre crisi,  se compro una casa a 300mila euro con un meno 20% risparmio 60mila euro mentre, vendendo la precedente da 200mila euro, perdo 40mila euro. Quindi il delta di convenienza netta è 20mila euro

Qualche dato sul mercato vicentino

 C’è un aumento di offerta circa di un  8-10 % quindi maggiore possibilità di scelta rispetto allo scorso anno. Le tipologie richieste al momento sono per un terzo di bicamere (soggiorno cucina, due camere e bagno), un terzo circa di monolocali e mini appartamenti . Le altre sono tipologie miste. La previsione è che tendenzialmente ci sarà ancora quest’anno una notevole offerta e prezzi ancora molto competitivi per tutto il 2012

Per chi può investire o può comprare sarebbe il momento di farlo

Facendo una comparazione con il 2007 che era l’anno ante crisi di picco di mercato, gli immobili allora erano a prezzi pieni, circa mediamente un 20 % più alti rispetto ad adesso. Inoltre anche fare un mutuo adesso conviene. Il tasso è composto da due elementi principali: Euribor (che è il costo del denaro della BCE) e lo spread. Oggi lo spread medio è il 3,20 %  e già ci sono i primi sintomi che inizi a calare, il dato interessante però  è che abbiamo un Euribor medio di circa l’1%, quindi se sommiamo i due elementi abbiamo un tasso del 4,20%. Nel 2007 avevamo un Euribor medio che era circa il 4%  e uno spread basso dell’1,5 % ma i due elementi sommati davano un tasso del 5,5% contro un 4- 4,5 di oggi con una differenza sostanziale. Quindi oggi a parità di mutuo erogato abbiamo una rata minore di circa il 20%, se poi consideriamo che a parità di immobile i prezzi sono scesi di circa un 20% abbiamo una rata considerevolmente più bassa rispetto a prima

Da quello che mi sta dicendo lei presuppone che il valore degli immobili non scenda ulteriormente

No, io credo che quest’anno raggiungeranno il picco di discesa, poi ci sarà una stabilizzazione anche se diminuirà l’offerta e poi ci sarà una ricrescita, con un Euribor che a breve sembra non aver intenzione di salire, quindi abbiamo un tasso finito conveniente. Quindi la risposta è che sia dal punto di vista creditizio che dal punto di vista immobiliare oggi è assolutamente interessante acquistare un immobile

Ottimista per il futuro, quindi

Sì, se non si compra oggi in Italia non si compra più.  Si sono, poi, già invertiti dei flussi a livello internazionale perché l’Italia essendo comunque un bel mercato immobiliare sta attirando investitori esteri, per cui anche questo è un segnale importante. Ricordiamoci che la crisi non è una crisi locale, ma russi e tedeschi hanno ripreso ad acquistare nelle località non solo prettamente turistiche o d’arte. Anche qui in Veneto, anche a Vicenza iniziano ad esserci i primi investimenti stranieri, il mondo ormai è più globalizzato ed è un bel segnale che dall’estero comincino ad arrivare investitori

Se abbiamo affrontato col fondatore di Retecasa l’argomento delle compravendite del settore immobiliare sono ancora molti gli aspetti da approfondire sul mercato degli affitti e sulla nuova formula del “Rent to buy”: si entra in una casa in punta di piedi affittandola ma con un contratto che consente di imputare una parte dell’esborso come quota capitale e poi …

E poi ne parliamo nel prossimo numero.